글로벌 부동산 대체시장 흐름에 대한 평가와 시사점 & 교주고슬(膠柱鼓瑟)

글로벌 부동산 대체투자시장은 규모면에서 2017년 중 금융위기 이전 고점 수준을 회복한 이후, 최근 들어 자금 유입의 전반적인 감소세와  급속한 지역별 차별화 등의 구조적 변화를 보이고 있다.

지역별로 살펴보면, 최근 몇 년간 유럽과 아시아·태평양 지역(이하 아태지역)의 부동산 대체투자가 크게 증가한 반면, 북미지역은 감소세롤 전환하였으며, 유럽지역도 2018년 들어 감소세로 전환하였다. 

 그러나 글로벌 부동산 대체투자시장의 투자수익율은 지속적인 자금 유입에도 불구하고, 수급 불균형, 고평가 인식에 따른 가격 부담 등으로 2010년 이후 지속적인 하락세를 보이고 있다.

이러한 글로벌 부동산 투자 수익의 하락 추세는 주요국의 통화정책 정상화로 인한 금리상승과 글로벌 경기 위축으로 인해 당분간 지속될 것으로 여겨지고 있다. 

 한편, 국내 상업용 부동산시장도 6~7%대의 높은 수익율(2017~18년 오피스 기준)을 바탕으로 시장 규모와 관련 금융익스포져가 꾸준히 증가하고 있다.

상업용 부동산은 주거용 부동산에 비해 경기변동에 대한 민감도가 높고 경매 매각가율도 낮아 시장 충격 발생으로 인한 가격 하락 리스크가 상대적으로 높은 것으로 알려지고 있다.

최근 국내외의 전반적인 경제 여건 및 부동산 대체 시장의 구조적 변화 움직임을 감안하면 향후 국내 부동산 시장의 상황변화가 금융시스템에 미칠 부정적 영향에 주목하여 교주교슬(膠柱鼓瑟:너무 경직되어 융통성이 없음을 가리킴 )의 우를 피할 필요가 있다.

위 내용을 설명하는 아래 첨부자료는 <금융연구원>에서 발표해 주었다.

≪史記(사기)≫ 廉頗藺相如列傳(염파인상여열전)에 나오는 이야기이다.   趙(조)나라 名將(명장) 趙奢(조사)는 자기 아들 趙括(조괄)이 대장이 되면 조나라는 망할 것이라고 예측했다. 趙括(조괄)은 兵法(병법) 이론에 해박한 지식을 지니고 있었다. 진나라가 침략해 왔을 때 名將(명장) 廉頗(염파)가 싸웠으나 불리하여 방어만 하고 시간을 끌었다. 진나라에서 꾀를 내었다. 진나라 측에서는 조괄이 장군이 될까 봐 몹시 겁먹고 있다는 헛소문을 유포하였고 드디어 조나라 왕이 조괄을 대장으로 임명하려 하자 藺相如(인상여)는 이렇게 반대했다. “임금께서 이름만 듣고 조괄을 쓰려 하시는 것은 마치 기둥을 아교로 붙여 두고 거문고를 타는 것과 같습니다. 괄은 한갓 그의 아버지가 전해 준 책을 읽었을 뿐, 때에 맞추어 변통할 줄을 알지 못합니다.”   그러나 결국 조괄이 대장이 되었다. 參謀(참모)들의 말을 이론으로 반박하고 자기주장대로 싸우다 實戰(실전) 경험이 전혀 없이 이론만의 작전을 敢行(감행)한 끝에 40만이라는 大軍(대군)을 몽땅 죽여 버리는, 중국 역사상 최악의 慘敗(참패)를 가져오고 말았다. 기둥을 풀로 붙여 놓고 거문고를 타니 소리가 엉망이 될 수밖에 없는 것이다. 이 말은 자유롭게 옮겨 가면서 소리를 조정하게 만들어 놓은 거문고의 雁足(안족)을 아교로 고정시켜 악기의 소리를 제대로 내지 못하게 한다는 말이다. 너무 경직되어 융통성이 없음을 가리키기도 하고, 固執不通(고집불통)인 사람을 가리키기도 한다. 거문고 줄을 가락에 맞추어 타려면 줄을 받치고 있는 기둥을 이리저리 옮겨야만 된다. 그런 것을 한 번 가락에 맞추었다 해서 아예 기둥을 아교풀로 꽉 붙여 버리면 다시는 가락에 맞는 소리를 낼 수가 없다. ‘鼓(고)’는 북이란 뜻이 아니다. 여기서는 탄다는 뜻이 된다.

2019.7.2일

<아판티와 함께하는 중국금융 산책>

최근 글로벌 부동산 대체투자시장 흐름에 대한 평가와 시사점(190303, 금융연구원).pdf

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