중국 부동산시장은 2013년말부터 판매(sales)와 투자 증가세가 둔화되고 가격상승폭이 떨어지는 한편 미분양주택(unsold house)이 늘어나면서 분양가격 인하와 신규 착공 감소로 이어지는 등 부진한 모습을 보이고 있죠. 특히 금년 들어서는 부동산 개발업자의 재무상황 악화, 부동산 관련 신탁상품의 디폴트 발생 등으로 동 부문에 대한 시장심리가 크게 악화되고 있습니다.
이러한 가운데 최근 주요 IB(Nomura, Citi, Barclays, JPMorgan, BBVA 등)들은 중
국의 부동산 문제를 향후 1～2년간 중국경제의 핵심 리스크(key risk)로 지적하고 있죠. 일부 IB들은 최근 부동산시장 부진을 근거로 중국의 경제성장률 전망을 하향 조정하기도 합니다.
중국의 부동산 버블 여부에 대해서는 논쟁의 여지가 있으나 일부지역에서 버블이 존재한다는 견해가 우세하죠. Barclays는 일부 소형도시의 경우 높은 가격/소득비율(price-to-income ratio), 낮은 임대수익률(rental yield), 높은 공실률(vacancy ratio) 등을 감안할 때 분명히 버블이 있다고 평가하고 있습니다.
IB들은 중국의 부동산부문이 실물경로(real channel)와 금융경로(financial channel)를 통해 중국경제에 큰 영향을 미친다는데 대해 인식을 함께 하고 있으나, 그 정도에 있어서는 분석방법에 따라 다소간 차이를 보이고 있죠.
홍콩 시장에서는 중국의 가계부채 규모가 상대적으로 작고 은행의 유동성 및 자산건전성도 비교적 양호하여 부동산시장 조정이 금융시장의 시스템리스크를 유발할 가능성은 크지 않은 것으로 평가하고 있고, 본토 시장에서도 부동산시장 경착륙의 가능성은 낮으며 장기적으로 상승기조를 이어갈 것이라는 전망이 우세한 편입니다.
'중국 부동산시장에 대한 홍콩의 평가 및 전망'이라는 제목의 아래 글(p1~8)은 한국은행 상하이사무소에서 발표해 주었습니다. 최근 들어 많은 전문가들이 중국 경제의 경착륙을 염려하고 있죠. 경착륙 가능성의 중심에는 부동산 버블 문제가 도사리고 있습니다. 홍콩의 IB들이 보는 중국의 부동산 시장은 어떤 색을 띠고 있을까요?
2014.7.5일
아판티와 함께하는 중국금융 산책
중국 부동산시장에 대한 홍콩의 평가 및 전망(140617, 한은 상해p1~8).pdf
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