중국 주택시장 과열과 거품 & 전전긍긍(戰戰兢兢)

세계적인 투자자 조지 소로스(George Soros)는 최근 중국 경제가 글로벌 금융위기 당시 미국과 매우 유사하다며 중국 경제 위기론을 제기한 바 있다. 지금 중국에서 일어나는 현상은 부채 성장이라는 점에서 지난 2008년 발생한 글로벌 금융위기 당시 미국에서 일어났던 현상과 무서울 정도로 닮았다며 위기론을 또 다시 제기한 것이다.

 

주택구입의 선금지급비율의 하락^​)과 P2P 활성화는 주택구입을 위한 대출 급증으로 이어지고 있어, 이로 인해 중국판 서브프라임 모기지 사태가 벌어질 수도 있다는 위기감이 고조되고 있는 것이다. 주택구입 선금지급비율 하락은 주택구입 의 지불가능성 향상으로 이어져 주택시장 과열의 원인이 될 수 있다.

 

앞서 살펴본 바와 같이 최근 중국 일부 도시를 중심으로 나타나고 있는 대출액 증가추이와 주택 가격 증가추이는 해당 도시들의 주택시장이 과열 양상을 나타내고 있으며 거품 존재 가능성을 보여주고 있다. 지역적으로는 1선 도시와 일부 2선 도시들의 주택시장 과열 현상이 뚜렷하다.

 

기존 연구자들에 의해 사용된 주택시장 과열 현상의 추정 방법은 여러 가지 있지만, 비교적 일반적으로 사용되는 지표는  PIR(Price to Income Ratio)이다. PIR은 가구소득 대비 주택가격 비율(주택가격/연간소득)이며, 연평균 소득을 고려했을 때 국가 또는 특정 지역의 주택을 구입하는데 걸리는 시간을 의미한다. 

 

2015년도 중국 35개 중·대도시 PIR의 평균은 8.7이었으며 그 중에서 11개 도시 선전(深圳), 을 포함한 11개 도시가 평균 PIR 수준을 초과한 것으로 나타났다. 특히 선전(深圳)은 PIR이 23.2으로 가장 높았으며 다음으로 샤먼(廈門) 15.3, 베이징(北京) 14.5, 상하이上海) 14.0 순으로 나타나 PIR 기준으로 보았을 때 일부 지역들의 주택시장 과열과 거품이 존재할 수 있음을 예상해 볼 수 있다. ​

 

따라서 위와 같이 PIR수준이 높은 상황에서 대출에 의존하여 주택을 구입하고 이것이 주택 수요를 이끌면서 가격상승에 영향을 미치고, 그 결과가 다시 대출과 수요에 영향을 주는 현재의 시장 상황은 위험도가 높은 것은 분명하다.

그러나 1선 도시는 인구가 지속적으로 유입되고 도시주민들의 소득 또한 증가하고 있기에 주택 수요를 이끄는 요인은 충분하다. 따라서 주택 시장을 안정화시키기 위해서는 각 지역별 시장 특성에 맞는 정책이 입안되어야 할 것이다.  현재 중국 정부는 전전긍긍(戰戰兢兢: 겁을 먹고 벌벌 떨며 몸을 움츠린다는 뜻으로, 위기감에 절박해진 심정을 비유한 말)하고 있다. 왜냐하면 중국은 워낙 넓고 적절한 부동산시장 과열은 현재 어려움에 처해있는 중국경제를 뒷받침하고 있기 때문이다.

 

 

《논어(論語)》 〈태백편(泰伯篇)〉에도 이 시구가 인용된다. 증자가 병이 있어 제자들을 불러 말하였다. 내 발을 펴고 내 손을 펴라. 시경에서는 ‘매우 두려운듯이 조심하고, 깊은 연못에 임한 것같이 하고, 얇은 얼음을 밟은 것같이 하라’고 했다. 지금 이후로 나는 그것을 면함을 알겠다[曾子有疾 召門弟子曰 啓予足 啓予手 詩云 戰戰兢兢 如臨深淵 如履薄氷 而今而後 吾知免夫 小子]. 《시경》과 《논어》의 전전긍긍은 스스로가 자신을 반성하며 두려워하는 좋은 의미의 두려움이었다. 그러나 이것이 요즈음에는 그 뜻이 전이되어 부정적 의미로 이해된다. 즉 죄나 잘못을 저질러놓고 그것이 발각될까봐 두려워한다거나 어떤 사건의 여파가 자신에게 미칠까 불안에 떠는 경우 등에 흔히 쓰인다.

 

 

2016.6.2일

<아판티와 함께하는 중국금융 산책>

중국 주택시장 과열과 거품에 대한 소고(160505, csf).docx

 

 

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중국 주택시장 과열과 거품에 대한 소고(160505, csf).docx

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