2016년 중국 상업용 부동산의 투자 환경 & 풍성학려(風聲鶴唳)

중국 부동산시장은 2015년 중반 이후 가격 상승세가 지속되었으나, 올해 초 다시 하락세로 반전하였다. 전국 부동산 가격은 '15년 중반부터 상승을 지속한 이후 '16년 들어서도 10%대 이상의 증가율을 기록하고 있으나, 최근 상승세가 둔화되고 있다. 2016년 7월 중국 부동산 가격 증가율은 전월 대비 0.5%p 하락한 10.6%(YoY)를 나타내고 있다. 

 
중국 비주거용 부동산은 전체 부동산 투자 중 33%를 차지하고 있으며, 그 중 상업용 부동산이 15%로 가장 높고 오피스가 6% 수준이다. 상업용 부동산 가격은 2016년 들어 소폭 상승세로 전환하였고, 북경과 상해 등 대도시 지역은 10%대 이상의 높은 증가세를 지속하고 있다.

안정적인 가격 상승세와 함께 거래량과 판매 면적도 증가세를 유지하고 있으며, 오피스 부동산의 경우 1~7월 평균 약 19%의 높은 증가율 기록하고 있다. 전체 상업용 부동산의 미분양 면적 증가율이 소폭 둔화되고 있으나, 충칭과 청도, 심양 등의 중소형 도시들은 여전히 높은 공실률을 지속하고 있다.

 

중국 내 금융 및 소셜미디어, 소프트웨어 등의 서비스업종이 급성장함에 따라 3차 산업으로의 경제구조 변화가 빠르게 진행되고 있다. 중국 GDP 중 서비스업이 차지하는 비중이 확대되고 있으나, 여전히 독일과 일본, 미국 등에 비해 낮은 수준으로 향후 추가 성장 잠재력이 높을 것으로 기대된다. 이 경우 중국의 소득증가 및 산업화, 도시화 진전 등으로 소비시장이 급성장함에 따라 상업용 부동산에 대한 관심과 수요도 증대될 것으로 보인다.

 

중국 상업용 부동산의 투자환경을 보면, 소득증대에 따른 생활수준 향상 및 도시화 가속화 등으로 대규모 농촌 인구의 도시 유입이 진행될 경우 주택 수요를 뒷받침 할 수 있다. 또한, 정부의 정책 대응에 따라 부동산 시장이 민감하게 반응해 온 점 등을 감안할 때 풍성학려(風聲鶴唳: 바람소리와 학의 울음소리라는 뜻으로, 겁을 먹은 사람이 하찮은 일이나 작은 소리에도 몹시 놀람을 비유하여 이르는 말)할 필요는 없다. 향후 정부의 통제 및 관리 능력으로 급격한 위기는 제한될 것으로 보이기 때문이다. 다만, 중국 정부의 정책 노력에도 불구하고 여전히 부동산 가격 급등에 따른 버블 우려, 중소형 도시에서의 재고 부담 등의 리스크 요인이 상존하고 있다. 아래 자료는 하나금융연구소에서 발표해 주었다.

 

 

중국 전진(前秦) 때 진왕 부견(苻堅)이 비수(淝水)에서 동진(東晉) 의 명장 사현(謝玄)에게 대패하고 도망갈 때, 바람소리와 학의 울음소리를 듣고도 추격병이 아닌가 하고 놀랐다는 고사에서 나온 말이다. 《진서(晉書)》의 〈사현재기(謝玄載記)〉에 다음의 이야기가 나온다. 동진 효무제(孝武帝) 때의 일이다. 전진(前秦)의 3대 임금인 부견이 100만 대군을 이끌고 동진을 공격해왔다. 동진에서는 재상 사안(謝安)이 동생 사석(謝石)과 조카 사현(謝玄)에게 8만의 군사를 주고 나가 싸우게 했다. 양쪽 군대는 회수(淮水)와 비수가 만나는 수양(壽陽)에서 대치하고 있었는데, 부견은 동진의 진영이 질서가 정연하고 병사들이 용감한 것을 보고 휘하의 제장(諸將)에게 “전군을 약간 후퇴시켰다가 적군이 강 한복판에 이르렀을 때 돌아서서 반격을 가하라.”고 명령했다.   그러나 이는 부견의 오산이었다. 일단 후퇴길에 오른 전진군은 반격은커녕 멈추어설 수조차 없었다. 후퇴를 개시하고 선봉군이 강을 건너 되돌아오기 시작하자, 후미의 전진군은 선봉군이 싸움에 패해 물러나는 것으로 오인하고 앞을 다투어 달아나기 시작했다. 이 와중에 무사히 강을 건넌 동진군은 사정없이 전진군을 들이치니, 대혼란에 빠진 전진군은 아군이 적군으로 보이는 혼란 속에 서로 짓밟으며 달아나다 물에 빠져 죽는 자가 부지기수였다. 겨우 목숨을 건진 남은 군사들은 갑옷을 벗어던지고 밤을 새워 달아났는데, 얼마나 겁에 질렸던지 ‘바람소리와 학의 울음소리[風聲鶴唳]’만 들려도 동진의 군사가 뒤쫓아온 줄 알고 도망가기 바빴다고 한다. ‘풍성학려’가 청각적인 착각이라면, 적을 두려워한 나머지 온 산의 초목까지도 모두 적군으로 보인다는 뜻의 ‘초목개병(草木皆兵)’이라는 말은 시각적인 착각을 말하는 것으로, 같은 고사에서 비롯된 말이다.

 

 

2016.10.28일

<아판티와 함께하는 중국금융 산책>

 

최근 중국 상업용 부동산의 투자 환경 분석(160923, 하나금융경영연구소).pdf

 

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최근 중국 상업용 부동산의 투자 환경 분석(160923, 하나금융경영연구소).pdf

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