中부동산버블 붕괴 가능성 점검 및 향후 전망 & 초미지급(焦眉之急)

중국 전체 부동산 가격이 둔화세에서 상승 전환 조짐을 보이는 가운데 주택 가격은 2015년 4월이후 18개월 연속 상승세를 시현하고 있다. 특히, 1선 도시들은 가격 조정에도 불구하고 여전히 주택 가격 상승률이 20%대 후반의 높은 수준을 유지하고 있다. 2선과 3선 도시들의 경우 가격 상승세에도 불구하고 부동산 평균 상승폭이 1선 도시에 비해 작은 편이며, 개별 도시별로는 가격 급등 지역과 하락 지역이 공존하고 있다.

 

1선 도시의 주택 가격 오름세와 일부 중소형 도시들의 가격 급등세가 지속되면서 부동산 시장의 버블 우려가 점증하고 있다. 특히, 주택가격의 적정성 평가 지표인 PIR(가계 가처분소득 대비 집값 비율)이 1선도시를 중심으로 높게 형성되면서 거품 논란이 재연되고 있는 것이다.

 

경제 전반의 과도한 부채 우려가 지속되는 가운데 최근 모기지대출 중심의 가계대출 급증도 문제점으로 지적되고 있다. 중국의 가계부채는 대부분 개인대출로 구성되어 있는데 GDP 대비 가계부채 비율이 2016년 1/4분기 40.7%로 주요 선진국에 비해 양호한 수준이다.

그러나 최근 선진국들의 가계부채 비율이 점차 하락하고 있는 것과 대조적으로 중국의 경우 빠른 증가세를 지속하면서 문제점으로 부각되고 있다. 중국 가계대출은 모기지대출을 중심으로 증가하였으며, 모기지대출이 차지하는 비중은 70%대 후반 수준을 유지한다.

 

중국의 경기 둔화세 심화로 경착륙 우려가 재부각되면서 정부는 금리 및 지준율 인하 등 완화적인 통화정책을 실시하였으며, 재정지출도 확대한 바 있다. 늘어난 시중 유동성은 실물 경제보다는 주식 및 부동산시장 등으로 유입되어 투기 과열 및 가격 폭등을 심화시킨 것으로 추정된다. 또한, 이재상품과 P2P 플랫폼 대출 등 그림자금융을 통한 과잉유동성도 부동산시장에 유입되면서 주택버블 형성을 촉진시킨 것으로 보인다.

 

정부의 정책 변화에 따른 가격 둔화가 전국 부동산가격 조정으로 이어질 경우 시장 위축 가능성이 상존하고 있다. 또한, 부동산시장의 버블 붕괴는 가계대출 부실로 이어져 은행들의 건전성 악화를 가중시킬 수 있다.

 

향후 부동산 시장의 가격 둔화는 불가피할 것으로 보이나, 초미지급(焦眉之急: 눈썹에 불이 붙은 것과 같이 매우 위급함을 비유하여 이르는 말)의 단계는 아닌 것 같다. 정부가 전 사회 부문의 레버리지 축소 정책을 추진하는 가운데 가계대출도 아직까지 건전한 수준을 유지하고 있어 급격한 가격 하락에 따른 버블 붕괴 가능성은 제한적이기 때문이다. 다만, 지역별 양극화 문제가 해소되지 않고 있어 향후 장기불황에 빠지지 않기 위해서는 3,4선 도시에서의 재고소진 해결이 시급하다. 아래 첨부자료는 하나금융경영연구소에서 발표해 주었다.

 

 

눈썹이 타게 될 만큼 위급한 상태를 말하는 것으로, 《오등회원(五燈會元)》에 나오는 말이다. 금릉(金陵:지금의 난징)에 있는 장산(莊山)의 불혜선사(佛慧禪師)는 만년에 대상국지해선사의 주지로 임명되었다. 그러자, 그는 중들에게 "주지로 가는 것이 옳겠는가 그냥 이곳에 있는 것이 옳겠는가?"라고 물었다. 즉, 수도를 할 것인지 출세를 도모할 것인지를 묻는 것이다. 대답하는 사람이 아무도 없자, 불혜선사는 붓을 들어 명리(名利)를 초탈한 경지를 게(偈)로 쓴 다음 앉은 채로 세상을 떠났다. 이 불혜선사가 살아 있을 때의 일이다. 중들로부터 '어느 것이 가장 급박한 글귀가 되겠느냐'는 질문을 받았다. 이에 선사는 "불이 눈썹을 태우는 것[火燒眉毛]이다"라고 대답했다. 이 '화소미모(火燒眉毛)'가 '소미지급(燒眉之急)'이 되고, 소미지급이 변해서 '초미지급'이 되었다고 한다. 이와 같은 말로 '연미지급(燃眉之急)'이 있으며, '초미(焦眉)'만으로도 같은 의미로 사용된다.

 

 2016.12.27일

<아판티와 함께하는 중국금융 산책>

 

중국 부동산버블 붕괴 가능성 점검 및 향후 전망(161216, 하나금융경영연구소).pdf

 

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중국 부동산버블 붕괴 가능성 점검 및 향후 전망(161216, 하나금융경영연구소).pdf

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