중국 부동산시장 전망 및 리스크 평가 & 누란지위(累卵之危)

중국 부동산시장은 지난해 과열양상을 보이다가 4분기부터 주택가격 상승세와 거래량이 동시에 크게 둔화되는 양상을 보이고 있다. 기존 주택가격의 전월비 상승률이 단기 고점인 9월 1.5%에서 11 월 0.3%로 둔화 (대도시 3.6%→0.0%)되었다. 거래량도 전년동기비 35.3%에서 7.7%로 증가폭이 축소되었다. 

이는 주택 가격에 대한 경계심리 가 높아지고 정부의 시장안정 정책이 시행된 데 주로 기인하고 있다. 중국 정부는 작년 하반기부터 다주택자 등에 대한 주택 구입과 금융 제한 등을 강화하고 있기 때문이다.

금년 중 추가 조정을 거치면서 과열 국면이 마무리 단계에 진입하고. 지역별 차별화 현상이 뚜렷해지면서 가격 변동 주기도 짧아질 가능성이 있다. 금년 중 물량압박이 큰 중소형 도시를 중심으로 5% 내외 가격 하락과 거래 위축이 심화될 예정이다.

최근 5년간 3선 도시의 재고가 1선 도시에 비해 3배 가량 빠르게 증가하고. 시장여건에 있어서도 장기성장세 둔화 , 통화정책 완화 여지 축소 , 보유세 도입 등이 제약 요인으로 작용하고 있다.

부동산시장의 조정이 실물경제 에 상당한 부담으로 작용할 전망이나 누란지위(累卵之危:여러 개의 알을 쌓아 놓은 것처럼 위태위태한 형편이라는 뜻)의 상황은 아니다. 왜냐하면, 부동산 조정이 완만하게 이루어지면서 금융시스템 위기로 악화될 여지는 크게 제한적이다. 이는 가계 및 모기지 대출의 GDP 대비 비중이 30~50%로 주요 선진국 (50~80%)보다 낮고, 주택담보인정 비율도 50~70% 수준이며, 특히 모기지 대출의 약70%가 20~30년 장기로 원리금을 동시에 상환하는 구조이기 때문이다.  위 내용을 설명하는 아래 첨부자료는 국제금융센터에서 발표해 주었다.

 

 

≪史記(사기)≫ 范睢蔡澤列傳(범수채택열전)에 나오는 이야기이다. 遠交近攻(원교근공)의 對外政策(대외정책)으로 그 이름이 알려진 范睢(범수)는, 그의 조국인 위나라에서 억울한 죄명으로 하마터면 죽을 뻔한 끝에 용케 살아나 張祿(장록)이란 이름으로 행세하며, 마침 魏(위)나라를 다녀와 돌아가는 진나라 사신 王季(왕계)의 도움으로 진나라로 망명을 하게 된다.   이때 왕계가 진나라 왕에게 이렇게 보고했다. “위나라에 장록 선생이란 사람이 있는데 그는 천하에 뛰어난 辯士(변사)였습니다. 그가 말하기를 ‘진나라는 지금 알을 쌓아 둔 것보다도 더 위험하다. 나를 얻으면 안전하게 될 수 있다. 그러나 이것을 글로는 전할 수 없다’고 하는 터라, 신이 데리고 왔습니다.”   진나라는 위기의식을 느낀 나머지 범수를 부른다. 범수는 진나라 재상이 되고 자신을 죽음으로 몰았던 수가를 혼내 주었다. 알을 쌓아 놓은 것이 무슨 큰 위험이 있겠는가마는 위태로운 상황을 비유하는 말로 적절하다. ‘累卵之勢(누란지세)’라는 말을 많이 쓴다. 비슷한 말로는 ‘百尺竿頭(백척간두)’, ‘風前燈火(풍전등화)’ 등이 있다.

 

 

2017.2.17일

<아판티와 함께하는 중국금융 산책>

 

중국 부동산시장 전망 및 리스크 평가(170123, 국제금융센터).pdf

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중국 부동산시장 전망 및 리스크 평가(170123, 국제금융센터).pdf

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